五月底的深圳，空气已经开始变得湿热，午后的阳光透过会议室的百叶窗，在光洁的会议桌面上投下斑驳的光影。空调低声运作，驱散着暑气，但会议室内的气氛，却带着一种反思过后趋于务实的冷静。
这是罗湖那块志在必得的住宅用地竞标失利后，萧远首次召集地产团队的核心成员进行战略复盘与方向调整会议。之前的失利，像一盆冷水，浇熄了团队因前期顺风顺水而产生的些许浮躁，也迫使萧远和赵经理必须更冷静、更长远地审视远航地产在深圳这片热土上的生存与发展之道。
萧远坐在主位，神情平静，看不出太多竞标失败后的沮丧，更多的是沉思。他面前摊开着赵经理提前提交的厚厚一叠报告，涵盖了深圳各区的土地市场信息、政策动向以及团队提出的数个备选方案。
赵经理率先开口，语气沉稳，带着检讨的意味：“萧总，各位同事，罗湖地块的失利，主要责任在我。我们对竞争对手的决心和资金实力预估不足，尤其是对王健集团的介入方式和报价策略判断有误。这次教训很深刻，说明在深圳这个市场，不能再抱着过去那种凭借信息和资金优势就能轻松取胜的想法了。竞争已经白热化，我们必须调整策略。”
萧远摆摆手，语气平和：“老赵，不必过度自责。竞标有输有赢，很正常。王健这次是下了血本，志在必得。我们没必要在价格顶点去硬碰硬。关键是，吃了亏，要长记性。今天这个会，目的不是追责，而是明确我们下一步该怎么走。说说你们的想法。”他目光扫过赵经理和他带来的两位得力干将。
市场分析主管小陈是个戴着眼镜的年轻人，心思缜密，他打开投影仪（90年代中前期，这算是比较先进的办公设备了），幕布上显示出深圳地图。“萧总，赵总。我们分析了当前深圳土地市场的几个特点。”他切换着幻灯片，“一是特区内，尤其是罗湖、上步（后来福田的核心区）等成熟区域，优质住宅用地供应越来越少，价格被各大开发商抬得很高，利润空间正在被压缩。二是，随着深圳发展重心西移，福田中心区的规划已经明朗，但那里的地价也水涨船高，而且争夺激烈，我们直接介入的成本和风险都不小。”
他指着地图上关外的大片区域：“三是，宝安、龙华等关外地区，目前地价低廉，但基础设施相对落后，市场接受度需要时间培养。四是，随着特区经济发展，早期建设的大量工业厂房，尤其是位于现在看来位置不错的区域，面临着升级改造或迁移的需求。”
投资拓展主管老李接着话头，他是个经验丰富的老地产，说话带着广式普通话的口音：“萧总，我和小陈，还有团队其他同事讨论后，认为我们远航地产现阶段，不应该再去挤特区中心区住宅用地这根‘独木桥’。我们应该发挥我们的优势，另辟蹊径。”
“哦？什么优势？什么蹊径？”萧远身体微微前倾，表现出浓厚的兴趣。
老李清了清嗓子，说道：“第一，我们的优势是资金相对灵活，决策链条短，不像一些国企或大开发商那样僵化。第二，萧总您一直强调的创新意识和风险控制。所以，我们建议，采取‘双线并行’的策略。”
他伸出两根手指：“第一条线，转向当前价值洼地，但具有明确规划和交通利好的区域。比如，南山区的后海片区、科技园周边。那里现在看起来还有点偏，但市政府对高新科技的扶持力度很大，未来会有大量高科技企业和高收入人群涌入。我们现在提前布局，拿下一些规模适中、总价可控的住宅用地，虽然短期内可能不温不火，但长期增值潜力巨大。而且竞争相对没那么激烈。”
“第二条线，”老李加重了语气，“也是我们认为更具操作性、能更快产生现金流和打出品牌差异化的方向——存量物业改造，特别是工业厂房改造为公寓。”
小陈适时切换幻灯片，展示出几张位于福田区华强北附近、以及罗湖区靠近口岸区域的旧工业厂房的照片和外部分析报告。“萧总，您看。这些厂房，建于80年代初，现在因为产业升级、环保要求或者业主另有发展，处于空置或低效利用状态。它们的位置其实非常好，周边生活配套成熟，交通便利。但因为是工业产权，土地性质是工业或仓储用地，直接开发住宅受限。”
“但是，”小陈话锋一转，带着一丝兴奋，“根据深圳最新的城市更新试行办法和相关的政策解读，在符合城市规划、满足安全、环保等条件的前提下，允许对旧工业区、旧商业区进行综合整治和功能改变。虽然流程会复杂一些，需要和规划、建设、消防等多个部门沟通，但政策口子是开了的！”
赵经理接过话，总结道：“萧总，我们的想法是，收购这类旧厂房，然后向政府申请改变功能，将其改造为适合单身白领、年轻小家庭居住的公寓。我们可以引入一些新的设计理念，比如 loft风格，层高够的话可以做夹层，强调空间的实用性和时尚感。这种产品，在深圳目前几乎是空白！目标客户明确，就是那些在市中心工作，但买不起或者不想买高价商品房，又对居住品质有一定要求的年轻人。”
这章没有结束，请点击下一页继续阅读！